三種以房屋獲得融資的方法

alextan941     2016-12-17     檢舉

很多人在擁屋一陣子後,就會再融資以轉換新的貸款配套,為的就是可以省利息或套取更多現金,其實金融市場上除了有再融資外,還有裝潢貸款(RenovationLoan)和加額貸款(Top-up Loans),您對這三個貸款了解多少?

再融資

房貸再融資是將原有的房貸轉換成新的貸款配套,包括新的期滿日、利率或每月供款額。假如一項房產沒有抵押融資,則可重新申請貸款,進行再融資。通過再融資,屋主可受益於較低的每月分期付款及減少總利息負擔。此外,屋主也可使用手頭上的產業,有一些多餘現金並善加利用。簡單而言,房貸再融資,基本上就是通過申請一個新的房貸,來還清舊的貸款。

為何要再融資?

1.擁有房子的業權,又想要套現假設一開始您以30萬令吉,購買目前手上的產業,10年後,產業市價已上升到40萬令吉,而貸款餘額為25萬令吉。若以屋子的市價40萬令吉,申請80%貸款,就會得到32萬令吉貸款,扣除貸款餘額25萬令吉,就可套現7萬令吉現金。再融資最顯著和直接的好處是比起個人貸款,房貸再融資利率更低。

2.想要享有更加優惠的利率房貸利率一般都是浮動式。因此,若您目前的房貸正處於「不合時宜」狀態,如利率呈上漲趨勢,但沒有需要套現或延長償還期限,再融資可助您節省總利息開支。

3.想要延長償還期限,並減少每月支付的分期付款若您的財務狀況變化頗大,且可能會面臨金錢損失或額外生活開銷,這將拖累您的房貸償還能力。您可通過再融資,來改善和重組房貸條款,防止財務狀況進一步惡化,也防止信用狀況惡化,以及負債過高而面臨破產危機。

再融資缺點:須額外付費

由於再融資同等於重新申請新的貸款,因此涉及申請房貸所需的標準成本費用,包括律師費和印花稅,還得額外支付清還原來房貸的收費。此外,若在鎖定期內提前終止房貸或許會被徵收退出罰款。

加額貸款套現

加額貸款(Top Up Loans)是依據房貸的目前市價,來增加貸款額,適合需要馬上套現的借貸者。

根據每家銀行的政策而定,加額貸款的資金或許會匯入另一個別的戶頭,而兩筆貸款會有兩個不同利率;也或者只採單一戶頭和單一利率。

一些銀行也會重新擬定新貸款合約,有的則會以舊合約追加並重新計算。

例子:陳先生9年前向Y銀行申請12萬令吉的貸款,購買了一間公寓, 每月供608令吉。公寓現時市價25萬令吉,陳先生向原有的貸款銀行申請加額貸款。銀行Y考量陳先生的償還力及其他因素後,根據市價25萬令吉x80%=20萬令吉,扣除10萬令吉貸款餘額,銀行批准10萬令吉差額的增加貸款,每月供573令吉。因此,陳先生的每月供款總數額是1181令吉(608令吉+573令吉)。

借貸者只能向原本的金融機構申請增加貸款,但相比於再融資,加額貸款的好處是只需為原有的合約蓋章,因此所需的費用較低。此外,原有的金融機構一般不會徵收提前終止貸款的罰款。

裝潢貸款

裝潢貸款是特別設計給想裝潢家居業主而設,如果將裝潢貸款涵蓋進貸款配套,銀行通常會提供更優惠的房貸利息,但借貸者必須提供訂單作為文件證明。

申請裝潢貸款無須任何抵押,只涉及簡單的貸款文書,因此所需的費用比較便宜,銀行發款也比較快。

正如其他類型的個人貸款,大多數的裝潢貸款都使用統一利率(flat interestrate)的計算方式;但安聯銀行提供「Home Complete RenovationLoan」,特別使用餘額遞減法(Reducing balance method)的計演演算法。

裝潢貸款計算方式

鄭先生購買了一間二手產業,並向X銀行借了60萬令吉的貸款。

X銀行評估鄭先生的貸款信用和還款能力後,批准黃先生15萬令吉的裝潢貸款申請。

因此,黃先生每月需要供款5276令吉(3076令吉+2200令吉)。

總結

無論選擇再融資、增加貸款或者裝潢貸款配套,都因個人需求而定。